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2016年产业地产专题研究——市场环境分析

随着传统住宅开发进入低利润增长期,各类房企纷纷转型寻求新的利润增长点。新常态下,产业地产凭借其在推动产业结构转型升级和城镇化发展方面的重要作用或成房企发展新“蓝海”。以下将以当前工业经济发展状况为背景,分析全国及各地工业用地供需情况、土地成交价格等方面的变化,对产业地产发展的市场环境进行分析。

(1)工业经济增速趋稳,重点二线城市工业经济发展前景看好

2010年至2015年,在我国经济增长速度持续放缓的情况下,我国GDP及工业增加值仍然实现了稳定增长,但是2015年国民经济运行持续放缓,经济社会发展速度放慢,我国全年国内生产总值达67.67万亿元,同比增长仅6.90%,其中全部工业增加值22.90万亿元,占我国GDP比重为33.84%,同比增长5.90%。自2011年起,工业增速从19.59%持续下降至2015年的5.90%,工业增速虽持续放缓,但工业增加值仍保持了稳定增长;此外,近几年我国经济发展逐渐趋稳,经济发展环境良好,而工业经济在国民经济中的比重仍然较大,是未来我国经济发展的重要组成部分,因此,稳定的经济发展环境必然会为产业地产成长提供良好的环境。

图表1:2010-2015年我国GDP与工业增加值及增长速度


数据来源:国家统计局统计公报

从区域来看,中西部地区和珠三角地区表现出较强的工业发展潜力:中西部地区工业增加值增长速度最快,2015年中西部重点城市工业增加值均值为5146.7亿元,平均增速高达8.9%,表现出较强的增长潜力;珠三角地区重点城市虽然工业增加值均值仅为4709.2亿元,但是区域平均增速达到8.0%,工业经济得到快速发展。从2015年全国各区域重点城市的工业增加值来看,二线城市工业发展潜力较大:北京、上海等一线城市虽然工业增加值规模较大,其中上海2015年工业增加值达到全国最高值7940.7亿元,但是两城市增长速度均低于区域平均增速,上海工业增加值增长速度仅为1.2%;而以天津、青岛、南京、重庆为代表的二线城市因受到区域规划政策影响、工业增加值增速均超过区域平均增速,如天津受到京津冀一体化政策影响,工业增加值增速较快。

图表2:2015年全国各区域重点城市工业增加值对比


数据来源:国家统计局统计公报

(2土地供需:工业用地市场持续升温,中西部地区投资热情高涨

2015年中国工业用地供需两端升温。全国工业用地2015年推出面积和成交面积同比上升39.6%、16.64%。一方面体现了在城镇化、自贸区、国家级新区、一带一路等国家发展战略带动产业发展的背景下,政府工业用地供应量大幅增加,另一方面也揭示了整个工业用地市场在2015年持续升温,工业用地市场的投资热情持续高涨。

图表3:2013-2015年302个大中城市工业用地供求状况


数据来源:CREIS中指数据

从2015年各区域工业用地供应与成交面积来看,环渤海地区工业用地推出面积达20533.09万平方米,占全国工业用地推出面积的13.13%,成交面积13166.87万平方米,占比12.74%;而东北区域工业用地推出面积同比上升38.05%,工业用地成交面积同比小幅下降1.14%,分别占全国工业用地总面积的5.69%、5.36%;长三角地区工业用地供应和成交面积均占全部土地的20%以上,但是工业用地成交面积同比下降11.48%;珠三角地区工业用地推出面积同比大幅上升至15839.48万平方米,成交面积同比上升13.52%;中西部供应和成交面积均有大幅上涨,分别同比上涨156.81%、90.40%。

图表4:中国各区域2015年工业用地推出面积与成交面积对比


数据来源:CREIS中指数据

综合来看,东北地区经济发展相对缓慢,在新型城镇化进一步落实的带动下,工业用地推出面积大幅提升;中西部、珠三角地区得益于一带一路发展战略和新型城镇化的加速发展,工业用地成交量迅速增长,特别中西部地区或将出现供不应求的局面;长三角地区受到长江经济带、自贸区等区域规划政策及城镇化影响,工业用地推出面积大幅上升,但是受工业用地新政影响,长三角地区工业用地成交面积小幅下降;而环渤海地区在京津冀协同发展战略的带动下,工业用地的供需都有不同程度的上升。

(3)工业用地成交均价:一线城市工业用地成交均价上涨较快,二线、三四线城市趋稳

近两年来,工业用地市场进一步升温,成交面积逐年上升,甚至赶超住宅用地的成交面积,但是工业用地成交均价远低于住宅用地。分城市来看,在城镇化和区域规划政策的刺激下,一线城市的工业投资吸引力高涨,但由于土地稀缺导致工业用地成交均价趋高,产业地产市场持续升温,2015年1月工业用地成交均价达到3509元/平米,为自2013年9月以来的成交均价最高点,而一线城市随着土地资源的逐渐稀缺和中低效产业外迁,新增工业用地供应量将会进一步减少,价格将继续上涨;由于土地供应量充足,二线、三四线城市工业用地成交价格则保持相对稳定,土地成交均价不到400元/平米,其中二线城市的工业用地成交均价呈现小幅波动上涨的趋势。随着工业用地制度改革临近,工业用地价格上涨成为必然趋势。

图表5:2014-2015年302大中城市工业用地成交均价情况(元/m2)


数据来源:CREIS中指数据

(4)总结

总的来看,工业用地供应量和成交量的提升反映了国家的产业发展导向以及加速满足工业企业、工业生产土地需求的政策措施落实。同时,随着新型城镇化、京津冀一体化、一路一带等战略的逐步开展,以中西部等地区为代表的主要城镇群及重点城市的工业用地开发加速,工业用地价格上涨预期明确。对于产业地产开发商来说,需要积极把握工业最低价标准调整前的窗口期,在流动性放宽的情况下,募集资金,增加城镇化战略要地的土地储备,为未来的全国化扩张开疆拓土。




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