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2016年产业地产专题研究——商业模式分析

一、地产开发商模式

图表1:地产开发商的商业模式


(1)资本运作逻辑

地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地,以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品,如产业综合体、总部综合体等,然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理,最后获取开发利润的模式。联东U谷,天安数码城、坤鼎集团是地产开发商模式的典型代表。从本质上讲,地产开发商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别,因此,地产开发商模式成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。

(2)盈利模式

图表2:地产开发商模式盈利模式简介

盈利模式 简介
物业出售 出售产业物业获取利润
物业出租 通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益
提供服务 通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利

二、产业新城开发商模式

图表3:产业新城开发商的商业模式


(1)资本运作逻辑

产业新城开发商模式以华夏幸福基业、宏泰发展、中南建设为典型代表,其也是我国在产业地产领域最早实践PPP模式的开发商,其商业模式大致如下:A政府与B产业新城开发商就C产业新城(一般为十几平方公里甚至几十平方公里)的开发达成合作协议,在规定的合作年限内,B开发商负责地块内的土地平整、道路管廊等基础设施建设工作,学校、医院、文化、体育公共设施建设及运营管理工作,产业规划、项目招商、宣传推广等产业发展服务工作,空间规划、建筑设计、物业管理、公共项目维护等基础性服务工作等;于此同时,B开发商以C产业新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分的一定比例(即扣除上缴中央、省、市级部分后的收入)作为投资回报,如新产生的土地出让金、税后、非税收入及专项资金等;合作期限结束后,B开发商将C产业新城的基础设施公共设施产权及经营权无条件已交给A政府。

(2)盈利模式

图表4:产业新城开发商模式盈利模式简介

盈利模式 简介
土地一级开发获利 代替政府从事区域一级开发如九通一平、公共设施建设等;参与产业招商等新城的运营,税收收入、基础设施配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入等
土地二级开发获利 开发商获取房地产用地进行二级开发,通过销售房产获利

三、产业投资商模式

图表5:产业投资商的商业模式


(1)资本运作逻辑

产业投资商模式以张江高科、清华科技园和湖北高投为主要代表,其也是国内最早实行“基地+基金”双轮驱动模式的开发商,与地产开发商模式和产业新城开发商模式相比,产业投资商不仅将资金投向产业地产,同时还将资金投向入驻园区的企业。产业投资商的商业模式如下:产业投资商首先向社会资本募集园区开发基金,该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发,同时还投向具有市场前景的科技型创新企业,用投资的方式吸引大批创新企业入驻,产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值。

(2)盈利模式

图表6:产业投资商模式盈利模式简介

盈利模式 简介
园区运作 通过出让园区土地、租售产业物业获取收益
资本运作 采用产业投资基金或物业入股的方式对成长型入住企业进行孵化、培育,待孵化企业被并购或上市后,透过分享企业成长的红利来获得资本增值
基金管理 管理发行产业投资基金,收取基金管理费

四、基金投资商模式

图表7:产业投资商的商业模式


(1)资本运作逻辑

基金投资商模式是国际流行的以Reits为核心的轻资产运作的产业地产商业模式,以普洛斯、安博、嘉民、丰树等物流地产开发商为典型代表,国内的万通控股正在实践这一商业模式,具体商业模式如下:基金投资商通过发行工业地产基金的形式募集资金,其可通过与老厂房拥有方,如制造企业合作,收购该物业后进行现代化改在并将改造好的物业回租给合作方,或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻,当工业物业的入驻率达到一定水平,每年能够产生可观而稳定的现金流时,通过发行Reits的方式对物业进行资本化运作,完成一轮的资本循环,进而从事下一轮投资。

(2)盈利模式

图表8:基金投资商模式盈利模式简介

盈利模式 简介
物业租赁 将工业物业进行出租,赚取稳定的现金流
物业资本化 对成熟的物业进行资本化运作,发行Reits,缩短资金回收期,并使基金投资商获取额外的物业增值收益

五、小结

产业地产的四种商业模式均有内在的资本运作逻辑和盈利方式,对于产业地产商,尤其是新进的产业地产商而言,该四种模式没有优劣之分,只有适合不适合之说,产业地产商还需在行业法律法规的边界内,根据自己的资源、能力状况,选择适合自己的商业模式,以帮助自己在产业地产开发建设领域少走弯路、错路、冤路。



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