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2016年养老地产开发运营策略研究——政策篇

2000年以来,国家相继出台多项政策鼓励并扶持养老产业发展,尤其是继被业内称为“养老元年”的2013年之后,相关政策更是井喷涌现,即将开创养老产业发展新时代。

中商产业研究院针对我国2013年之后的主要养老地产政策分别从土地、民营资本等方面进行了解读。

(1)土地方面

2014年4月国土资源部出台的《养老服务设施用地指导意见》中,对养老服务设施用地范围、土地用途和年限、土地供地政策等方面进行了明确规范:

养老服务设施用地范围。专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地,可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地,不属于本《意见》中的养老服务设施用地。

养老服务设施土地用途和年期。养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时,土地用途应确定为医卫慈善用地。营利性养老服务设施用地,应当以租赁、出让等有偿方式供应,原则上以租赁方式为主。房地产用地中配套建设养老服务设施的,可将养老服务设施的建设要求作为出让条件。养老服务设施用地以出让方式供应的,建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。以租赁方式供应的,租赁年限在合同中约定,最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。

养老服务设施土地供地政策。经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的,其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的,其宗地面积原则上控制在3公顷以下。有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的,不得超过5公顷。

解读:在传统的拿地方式中,走拍卖挂、协议出让或是直接划拨,对用地成本的影响是巨大的。对于养老地产土地运作方面,开发商可以将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等申请作为养老服务设施用地,积极争取划拨用地供给,如较难争取,可采用租用或先租后让的方式拿地(将养老服务设施建设要求作为出让条件),拿地规模建议小于5公顷。

(2)民营资本方面

2015年3月,民政部、发展改革委、教育部等联合发布了《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》,意见主要从民间资本参与城镇社区、机构养老、医养结合、财政资金、彩票公益金等方面进行了明确规范。

城镇社区方面。鼓励民间资本在城镇社区举办或运营老年人日间照料中心、老年人活动中心等养老服务设施。

机构养老服务方面。支持采取股份制、股份合作制、PPP(政府和民间资本合作)等模式建设或发展养老机构。鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构,鼓励养老机构跨区联合、资源共享,发展异地互动养老,推动形成一批具有较强竞争力的养老机构。支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等转型为养老机构,支持民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造,用于养老服务。

医养融合发展方面。各级卫生计生行政部门要对养老机构设立医务室、护理站等医疗机构给予大力支持,积极提供便利;按规定进行设置审批和执业登记。养老机构内设医疗机构符合职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险和新型农村合作医疗定点医疗机构条件的,要按规定申请纳入定点范围。

财政资金方面。加大对养老服务业发展的财政资金投入。有条件的地区,可设立专项扶持资金。充分利用支持服务业发展的各类财政资金,探索采取建立产业基金、PPP等模式,支持发展面向大众的社会化养老服务产业,带动社会资本加大投入。通过中央基建投资等现有资金渠道,对社会急需、项目发展前景好的养老项目予以适当扶持。

彩票公益金方面。民政部本级彩票公益金和地方各级政府用于社会福利事业的彩票公益金,要将50%以上的资金用于支持发展养老服务业,并随老年人口的增加逐步提高投入比例。其中,支持民办养老服务发展的资金不得低于30%。

解读:目前,我国由于在公办养老机构方面的数量不足,所以国家大力支持鼓励民间资本进入到养老地产行业。通过《意见》可以看出,养老地产的开发商已经不仅仅局限于房地产商,像旅游类度假村、医疗机构等也可以申请改造整合为养老机构。同时,民营养老地产开发商可以申请国家财政支持,并增加福利彩票公益金作为新的融资渠道。

另外,其它养老地产政策分别在建设规范、以房养老试点、金融支持、医养结合等方面都给出了明确的要求及政策支持,为养老地产的发展奠定了良好的政策发展环境。




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